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关于婚前贷款所购不动产处理的六个注意问题

时间:2018-04-17 20:27:55


  《婚姻法司法解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
  本条是关于人民法院审理离婚案件,对于一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置,婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题的规定。


  
在审判实践中,需要注意的问题有:

  1、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中,对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改,购买房改房,在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠,但直至原配偶死亡后,该当事人再婚前才正式签订购房合同,购买房屋的,因所购房屋系房改房,购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠,因此,不宜适用本条司法解释判决房屋的归属。

  2、在决定将符合本条司法解释规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方当事人所有时,务必做好以下工作:一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿;二是妥善处理尚未归还的银行贷款,一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

  3、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化,离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力,而另一方当事人有此能力,则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权,另一方要求取得所有权并按照本条司法解释的规定承担相应义务的,人民法院应当予以支持。

  4、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长,夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例,而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款,则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有,令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

  5、对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额,审判实践中有几种不同的计算方式。目前,多数法院采取的计算方式如下:
  假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元,面积80平方米。首付款是36万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240个月),则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式,月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值400万元。计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元÷1803452.87元× 100%)19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36),占房价款的12%(216518.04元÷1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有,由其对另一方补偿24万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元),仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准,因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。
  假设上述案例中的购房者是男方,离婚时双方当事人无子女,或者虽然有子女但女方经济独立,无需照顾,则上述分割不动产的办法即可直接适用。但如果离婚时子女两岁,需要随女方生活,女方另有居住房屋但经济困难,则首先考虑在分割上述不动产时,对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值,分割时根据照顾女方和子女利益的原则,给女方多分。如果法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾子女和女方利益的原则,判决结果并不违反本条司法解释的规定。如果离婚时女方没有住处,则人民法院还可以依据婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条之规定,判决男方对女方给予帮助,让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住,直到其另行找到住处或者再婚。

  6、在人民法院采取公告送达的离婚案件中,如果原告提出婚前购房一方下落不明,要求人民法院将此类房屋判归其个人所有,则办案法官应当以极其慎重的态度,核查另一方当事人是否真正属于下落不明,避免未经核实即根据一方当事人的请求,将本应属于另一方或者属于夫妻双方的财产,判归到庭的一方当事人所有。即使经核实另一方确实下落不明,也应当在判决中注意保护经过公告传唤未到庭一方当事人的合法权益,尽可能避免被一方当事人利用,作出有失公允的判决。